(P) Imobiliare 2.0, nevoia de a investi sustenabil

Cuvântul criză a produs întotdeauna în mintea persoanelor ideea de iminent, neprevazut, exploziv și cu multe pagube. Cuvântul cel mai potrivit este, cel puțin în domeniul imobiliar, tranzitie. De fiecare data aceasta tranziție ne forțează să regândim, uneori împotriva propriilor convingeri și priorități, modelul de business.

• Cod galben de ploi, în mai multe zone. Cod portocaliu, cu precipitaţii ce depăşesc 100 de litri pe metru pătrat, de duminică. La munte, lapoviţă şi ninsoare

Ne găsim în 2024 în plină tranziție de la modelul ultimilor 10 ani, unul bazat pe creștere cu orice preț spre unul orientat către sustenabilitate. Sustenabilitate, un alt cuvant din care ne infruptam satios.

Elementele convergente în ideea de sustenabilitate sunt următoarele:

Rentabilitatea, calitatea și economia circulara.

Rentabilitatea

Modelul economic folosit in industria imobiliara in ultima jumătate de secol este unul bazat pe randamentul banilor investiți într-o proprietate. Modelul de calcul este unul simplist și se compune din doi factori, suma investită și veniturile nete produse de proprietatea în care ai investit.

Raportul dintre cele două dau ca rezultanta randamentul investiției.

Acest model coroborat cu dezvoltarea economica, evolutia materialelor, globalizarea și orientarea către consum cu orice preț ca mijloc de crestere economica trebuie puternic chestionat.

În principal modelul acesta nu este unul incitativ pentru construcții de calitate, sustenabile si mai putin energofage. Astfel, urmărind cea mai bună rentabilitate, avem tentatia naturala de a construi prost, din ce în ce mai prost și de a închiria scump, disproporționat de scump în raport cu calitatea.

Nimeni nu-si pune problema costului de operare/mentenanta/înlocuire a unei clădiri în calculul acestui model de rentabilitate. Nimeni nu-si chestionează chiriașul în ceea ce privește consumul energetic sau cheltuielile de mentenanta pe o clădire “ieftina”.

Schimbarea de paradigma propusă este ca pe viitor rentabilitatea să poată fi calculata astfel: Cost Total (cost de investiție plus cost de operare în 10 ani) vs venituri nete (deducand orice nevoie de reinvestire în primii 10 ani). Doar astfel se vor construi clădiri din ce în ce mai bune.

Calitatea

Credem cu toții ca pe viitor se vor face construcții din ce în ce mai bune!

Aceasta convingere vine din multiple surse, prima și cea mai importantă este nivelul de conștientizare la care societatea românească a ajuns. Aceasta constientizare interioara ne va impinge la o viziune individuala mai inalta si apoi spre acțiuni de calitate.

În al doilea rand limitarile sau evoluțiile legislative, care pun deseori piciorul în prag și ne obliga la soluții tehnice evoluate…dar cu un cost pentru investitor, fie el persoana fizica sau juridica.

Va trebui însă, să devenim lucizi cu privire la factorul timp.

Construcțiile de calitate necesita timp, atat în faza de proiectare cat si în faza de execuție. Construcțiile de calitate necesita timp pentru detalii, pentru alegeri înțelepte de materiale și poate așa nu vom mai vedea la tot pasul fațade de sute de metri pătrați pe care se scurg dizgrațios acei serpisori negri dovada lipsei unui picurator sau un atic prost închis.

Vi se intampla sa faceți o poza unei clădiri istorice care va taie respirația?

Dați zoom în poza și veți vedea ca a fost construită între 1850 și 1856! Si are doar 1000 metri patrati. Și a mai avut 3 ani de proiectare înainte. Nu putem justifica exclusive prin evolutia de calcul și a materialelor toata aceasta goana. Calitatea înseamnă și bunăstare pentru comunitate dincolo de aspectul vizual.

Economia Circulara

Poate ca fiecare dintre noi a făcut fără sa știe economie circulara, comparand la piața roșii produse în serele de la Varasti-Giurgiu in loc de roșii din Spania sau folosind taxiul în loc de masina personala. Știați că masina personala este folosită numai 4% din timpul total cat este deținută?

Într-o definiție simplă economia circulară înseamnă folosirea unității de resursa într-un număr cat mai mare de cicluri de producție, dacă se poate în mod utopic într-un ciclu infinit.

Asta insemana grija pentru resursele finite ale planetei.

Economia circulara ca model se opune ideii de economie lineara care inseamna extrag resursa/produc/folosesc/arunc.

În imobiliare la fel ca în toate celelalte domenii s-a făcut “by mistake” economie circulara. Betonul din demolari a fost concasat și refolosit, iar materialele refolosibile au triate din considerente economice.

Este timpul pentru o economie circulara “by design” in care intentia sa fie clara, de la prima linie trasa de arhitect pe plansa.

Sa nu uităm ca 40% din deseurile produse la nivel Mondial provin din construcții și demolari. România reciclează numai 8% din deșeurile din construcții și demolari (ușor vizibil unde sunt restul peste tot pe câmpuri) iar ținta fixată de UE este de 70%.

Economia circulară nu este sub nicio formă despre reciclare, este exact opusul, cum refolosim astfel incat sa nu mai fim obligați să reciclăm.