Ce trebuie să știi când cumperi un apartament. 4 trucuri prin care îl găsești în timp record

Deși „prima impresie” dictează cu siguranță, adevărul este că felul în care arată o locuință la vizionare nu se numără printre cele mai importante aspecte de care ar trebui să ții cont. Asta pentru că orice eventuală dezordine va dispărea odată cu vechiul proprietar, în vreme ce lipsa (sau degradarea) îmbunătățirilor poate fi remediată ulterior. Există, de altfel, clienți care preferă să renoveze în totalitate proprietățile achiziționate, în funcțiile de propriile gusturi (iar unii se „înhamă” la asemenea proiecte inclusiv în scop investițional). În asemenea cazuri, cum a arătat proprietatea înainte chiar nu mai contează – dincolo de aspectul inițial al imobilului, ce poate chiar ascunde anumite neajunsuri, concentrează-te, mai degrabă, pe aspectele care țin de calitatea construcției.

Explicație: Deși este plăcut să vizitezi o locuință frumos amenajată și bine întreținută, încearcă să privești dincolo de aspectul său

Eficiența termică

După cum știi, la încheierea unei tranzacții imobiliare vânzătorul trebuie să prezinte certificatul de performanţă energetică. Bineînțeles că, dacă imobilul se încadrează într-o clasă mai bună – B sau, de ce nu, chiar A – tu vei avea, ca nou proprietar, pierderi de căldură mai mici, mai ales pe timp de iarnă, ceea ce va echivala cu o reducere importantă a costurilor de întreținere pe timpul sezonului rece. Este dificil, însă, ca apartamentele amplasate în blocuri vechi să se încadreze în standardele actuale în materie, cu toate că lucrările de izolare termică pot aduce îmbunătățiri semnificative. În ceea ce privește apartamentele noi, acestea au, într-adevăr, o performanță energetică net superioară, deși nu toate se vor încadra în clasa A.

Facilitățile

Atunci când decizi să achiziționezi o locuință într-o anumită zonă, facilitățile disponibile în apropiere vor avea un important cuvânt de spus asupra calității vieții tale. Este esențial, așadar, să poți ajunge cu ușurință la mijloacele de transport în comun, iar în preajma casei să ai măcar câteva magazine pentru cumpărăturile de zi cu zi. Bineînțeles că lucrurile ar sta și mai bine dacă în proximitate s-ar găsi și alte puncte de interes, precum una sau mai multe unități de învățământ, clinici, parcuri, locuri de joacă pentru copii, terenuri de sport, malluri etc.

Calitatea construcției

După cum am menționat deja, calitatea construcției contează mai mult decât felul în care arată, la prima vedere, un imobil. Din păcate, însă, ceea ce ține de acest aspect nu poți să verifici cu atâta ușurință, mai ales dacă blocul este deja finalizat. Cei care achiziționează un apartament din faza de dezvoltare sunt, din acest punct de vedere, avantajați: ei pot face vizite pe șantier, chiar însoțiți de un specialist în construcții, pentru a studia atât calitatea materialelor folosite, cât și punerea lor în operă. Și cei care achiziționează un apartament nou, dar deja finalizat, au, totuși, avantajul de a putea consulta cartea tehnică a construcției.

În cazul blocurilor vechi, lucrurile sunt mai dificile, mai ales că acestea sunt afectate și de trecerea timpului. Cu toate acestea, imobilele construite după ‘77 se bucură, încă, de popularitate în rândul cumpărătorilor, datorită înăspririi standardelor din construcții din perioada respectivă, ca reacție la daunele produse de cutremur. În general vorbind însă, blocurile cu regim mic de înălțime, de până la patru etaje, sunt mai puțin vulnerabile la seisme.

Procesul de achiziție

În cadrul procesului de achiziție trebuie să urmărești două puncte cheie:

Documentele:

Încheierea contractului de vânzare-cumpărare la notar este unul dintre cei mai importanți pași care trebuie făcuți în procesul de cumpărare a unei locuințe. Mai întâi de toate, trebuie să știi de ce documente ai nevoie:

• actele de identitate ale vânzătorului și cumpărătorului;

• certificatele de căsătorie și eventualele convenţii matrimoniale (dacă este cazul), pentru ambele părți implicate în tranzacție;

• actele de proprietate pentru respectivul imobil;

• documentaţia cadastrală a imobilului;

• încheierea de intabulare a imobilului;

• certificatul de atestare fiscală (reflectă îndeplinirea obligațiilor de plată a taxelor și impozitelor de către vânzător);

• adeverinţa de la asociaţia de proprietari, dacă locuinţa face parte dintr-un imobil care are așa ceva;

• ultimele facturi de la furnizorii de utilităţi şi chitanţele care atestă achitarea integrală a acestora (dacă clientul cumpărător este dispus să achite el însuşi anumite datorii ale vânzătorului, acest lucru trebuie precizat într-o clauză anume în contract);

• orice acte din istoricul proprietăţii deţinute de către vânzător (nu sunt obligatorii, dar sunt recomandate);

• certificatul de performanţă energetică a imobilului;

• dacă este cazul, procura/procurile în baza cărora vânzătorul sau cumpărătorul ar trebui să fie reprezentați la semnare de către altcineva.

Ce plătești pe lângă costul locuinței

Orice achiziție de locuință, fie cu banii jos, fie prin credit, presupune anumite cheltuieli adiționale, care, spre deosebire de avans, nu intră în prețul efectiv al locuinței. Iată, deci, ce trebuie să fii pregătit să plătești, în funcție de specificul tranzacției tale:

• Cheltuielile notariale îi revin, în mod obișnuit, cumpărătorului, deși există și posibilitattea ca cele două părți să cadă de acord asupra împărțirii acestora. Potrivit calculatorului de taxe notariale disponibil pe notariate.ro, suma ce trebuie achitată la vânzarea unui imobil de 60.000 de euro, între persoane fizice, ajunge la 4.060 de lei, din care 3.624 de lei reprezintă onorariul efectiv de vânzare, iar restul de 436 de lei este taxa de intabulare, achitată către Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Un cumpărător prin Prima Casă va beneficia, pe de altă parte, de o reducere, astfel că, pentru același tip de imobil, va trebui să achite 2.973 de lei – din care 2.537 de lei reprezintă onorariul propriu-zis al notarului, iar restul de 436 de lei taxa către ANCPI.

• Evaluarea imobilului este cerută de bănci la încheierea contractelor de credit și costă, în mod normal, sub 100 de euro.

• Polița facultativă de asigurare a casei este necesară când cumperi un apartament prin credit, fie el ipotecar standard sau cogarantat de către stat (prin programul guvernamental Prima Casă, care va deveni Noua Casă). Ce trebuie să știi e că această poliță trebuie înnoită anual, pe toată durata rambursării împrumutului, iar costul său se situează, de regulă, sub 100 de euro.

• Pentru creditele cogarantate de către stat, procedura băncilor prevedea constituirea unui depozit colateral în momentul deschiderii contului de credit, depozit echivalent cu trei rate lunare de dobândă (ceea ce poate ajunge la 500-600 de euro la un credit pe 30 de ani).

• Tot pentru împrumuturile de tip Prima Casă, ai de achitat, anual, un comision către Fondul de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderile Mici şi Mijlocii. Până acum, acesta ajungea la 0,49% din valoarea garanţiei acordate, aplicându-se, deci, la jumătate din valoarea creditului contractat.

• Valoarea comisionului către agenția imobiliară, stipulată în contractul încheiat cu aceasta, depinde de tipul serviciilor oferite. Pentru colaborarea în regim de intermediere, când agentul are, practic, rolul de mediator între cele două părți, comisionul nu depășește, de regulă, 3% din valoarea proprietății tranzacționate – costurile sunt, însă, ceva mai mari atunci când se lucrează în regim de reprezentare.

Întrebări pe care trebuie să i le pui proprietarului/dezvoltatorului

Achiziția unei locuințe este o decizie financiară foarte importantă, ale cărei efecte le vei resimți, poate, pentru tot restul vieții tale. Nu este, așadar, momentul să fii timid – chiar dimpotrivă. Dacă nu ai prea multe idei despre ce ar trebui să-l întrebi pe vânzător, iată câteva exemple:

Pentru proprietar particular:

1. Îmi puteți prezenta toate actele din istoricul proprietăţii, inclusiv pe cele de natură juridică?

2. Cu ce probleme v-ați confruntat pe parcursul șederii dumneavoastră în imobil – și cum le-ați rezolvat?

3. Ce lucrări de reparație ați efectuat în casă în ultimii ani?

4. La cât ajung costurile de întreținere pe timp de iarnă?

5. Au generat relațiile cu vecinii anumite conflicte de-a lungul timpului?

Pentru dezvoltator:

1. Care este sursa de finanțare a acestui ansamblu rezidențial?

2. Ce alte proiecte ați mai dezvoltat? Le pot vizita?

3. Oferiți, ca dezvoltator, o garanție a construcției? Aș dori să inserăm această clauză în contract.

4. Îmi puteți prezenta cartea tehnică a construcției, chiar înainte de darea în folosință a proprietății?

5. Ce garanție îmi puteți oferi pentru protejarea avansului achitat, în cazul în care se vor consemna întârzieri la predarea imobilului?

Întrebări pentru agenția de imobiliare cu care lucrezi

Aceeași îndrăzneală se impune, desigur, și în relația cu agentul imobiliar, avantajul fiind că la acesta poți apela pentru a afla mai multe informații „de culise” nu doar cu privire la proprietatea care te interesează, ci și la tranzacțiile imobiliare din zona respectivă.

1. Ați mai colaborat cu acest client-vânzător? Cât de serios este?

2. Care sunt, în opinia dumneavoastră, plusurile și minusurile acestei proprietăți?

3. Mai aveți și alte proprietăți similare în portofoliu? Le-aș putea vizita?

4. Care a fost prețul inițial solicitat de către proprietar? Credeți că cel actual este unul „corect”, ținând cont de alte tranzacții încheiate în zonă?

5. Care sunt, în momentul de față, trendurile de consum de pe piața imobiliară?

Trucuri prin care poți găsi rapid apartamentul de vis

Iată care sunt cele patru trucuri pe care le poți folosi cu succes pentru a găsi rapid apartamentul la care visezi:

1. O aplicație de anunțuri imobiliare cu filtre bune

Pentru că ne aflăm în „era internetului”, astăzi orice căutare de locuință începe, practic, în mediul online. Pentru a-ți ușura cât se poate de mult drumul către proprietatea potrivită, Imobiliare.ro, cel mai mare site de profil din România, îți pune la dispoziție aplicația specială pentru mobil. Softul poate fi descărcat gratuit (de pe App Store sau Google Play) și este prevăzut, la fel ca portalul în sine, cu o multitudine de filtre de selecție. Acestea au scopul de a-ți personaliza cât mai bine căutarea – începând cu orașul și zona care te interesează și continuând cu suprafața, numărul de camere, anul de construcție și alte caracteristici ale imobilului dorit.

Pentru a-ți putea face o imagine cât mai bună asupra ansamblului de oferte relevante pentru tine, poți opta pentru afișarea anunțurilor sub formă de listă (în ordine crescătoare sau descrescătoare a prețurilor, spre exemplu), dar și pe hartă. De folos îți va fi și opțiunea Video/Foto 360, care te va ajuta să vezi cum arată, la modul real, o locuință, inclusiv „de la distanță”. Logându-te la Contul Meu, vei avea acces la ultima căutare efectuată și la anunțurile salvate (chiar fără să fii conectat la internet); de asemenea, vei primi alerte cu ofertele noi imediat ce acestea sunt publicate.

2. Lucrează cu mai mulți agenți imobiliari în același timp

Părerile sunt, în general, destul de împărțite când vine vorba de colaborarea cu agențiile imobiliare. Pentru că ai avea acces la o bază de date mai largă, a lucra cu mai mulți agenți în același timp ți-ar putea oferi, cel puțin la modul teoretic, mai multe șanse de reușită. Cu toate acestea, există destui profesioniști în domeniu care recomandă ca atât vânzătorul, cât și cumpărătorul, să fie reprezentați, în exclusivitate, de câte un agent, fiecare dintre cei doi consultanți fiind mult mai în măsură să protejeze uneia dintre cele două părți.

3. Anunțuri de cumpărare printate

Deși poate părea o metodă mai de modă veche, lipirea unor bilețele cu anunțul tău de cumpărare în cartierele unde ai vrea să stai (ba chiar pe ușile anumitor blocuri) poate da rezultate rapide. Avantajul unei asemenea soluții este că poate stabili rapid o punte de comunicare între cerere și ofertă: așa te-ai concentra, specific, pe arealul restrâns unde chiar ți-ar plăcea să locuiești, dar ai putea să și ajungi direct la un proprietar interesat să vândă.

4. Social media

După cum ai observat deja, rețelele de socializare nu sunt folosite doar pentru a ține legătura cu prietenii sau familia, ci și pentru a promova diverse produse și servicii – iar imobiliarele nu fac excepție de la acest trend. Pentru a fi la curent cu noile oferte apărute în piață, trebuie să știi, desigur, pe cine (și ce anume) „să urmărești”. Deși conturile unor agenți imobiliari care lucrează în zona/zonele care te interesează reprezintă o bună alegere, încearcă să fii atent și la postările prietenilor sau cunoștințelor care locuiesc acolo: poți afla oricând că cineva vrea să vândă un apartament pe care tu ai fi chiar încântat să-l cumperi.

Sursă foto: Unsplash.com