Ca să cumpere un apartament de 55 mp în Cluj un român munceşte cam tot atât cât pentru unul similar în Viena. Oraşele cu cele mai supraevaluate locuințe

Raportul asupra stabilității financiare realizat de Banca Națională a României pe luna decembrie 2022 vine cu concluzii dure pentru piața imobiliară din țara noastră, mai ales în ceea ce privește timpul în care românii își pot cumpăra o locuință fără să facă un credit la bancă. Astfel, BNR arată că un român ajunge să muncească chiar și 11 ani pentru a-și achiziționa un apartament în județul Cluj, unde se află cele mai scumpe locuințe din țară. Pentru achiziția unei locuințe de 55 mp în Viena, de exemplu, fără a contracta un credit imobiliar, sunt necesari aproximativ tot atâția ani cât ar munci pentru apartamentul din Cluj.

• Meteorologii anunţă o "schimbare majoră" a vremii. Vom avea fenomene extreme în ţară toată săptămâna

Problemele persistente pe piața imobiliară rezidențială din România sunt reprezentate de disparitățile în plan regional în ceea ce privește cererea și oferta de bunuri imobiliare, dar și de concentrarea regională a împrumuturilor ipotecare, precum și de gradul redus de incluziune și intermediere financiară în regiunile mai puțin dezvoltate ale țării. 

Raportul BNR arată că un sfert din totalul tranzacțiilor imobiliare sunt în București. Încă aproximativ 28% din tranzacții se concentrează în principalele centre regionale din țară, respectiv: Cluj, Brașov, Timiș, Constanța și Iași. La polul opus, cel mai redus număr al tranzacțiilor s-a înregistrat în județele Giurgiu, Teleorman, Covasna, Olt sau Sălaj (sub 0,6 la sută din numărul tranzacțiilor au loc în fiecare dintre aceste județe).

Prețurile proprietăților rezidențiale au crescut în România în prima jumătate din anul 2022

Prețurile proprietăților rezidențiale au crescut în România în prima jumătate din anul 2022 (+8,5 la sută în termeni anuali), menținându-se însă la cel mai redus nivel din regiune și, totodată, sub media Uniunii Europene (+10 la sută) și a celei aferente zonei euro (+9,3 la sută), arată raportul BNR. 

Indicatorul preț/venit (price-to-income) pe care s-a bazat studiul pune în evidență eterogenități în plan regional în ceea ce privește timpul necesar achiziționării unei locuințe cu 2 camere (55 mp), fără a lua în calcul cheltuielile de subzistență sau economisirea și fără sprijin financiar de la bănci.

Diferențele provin atât din prețul proprietăților imobiliare evaluate diferit în funcție de regiune, cât și din discrepanțele în ceea ce privește veniturile. Cel mai ridicat nivel al indicatorului este înregistrat în județul Cluj, unde sunt necesari aproximativ 11 ani pentru achiziția unei locuințe fără finanțare de la bănci (conform evaluării aferente lunii septembrie 2022). 

Pentru achiziția unei locuințe sunt necesari aproape 11 ani în Cluj și aproximativ 12 ani în Viena

Evoluția survine pe fondul diferenței dintre ritmul de majorare a prețurilor imobiliare și ritmul de creștere a veniturilor populației, întrucât prețurile imobiliare au crescut într-un ritm mult mai accelerat comparativ cu veniturile. În contrast, în județe precum Giurgiu, indicatorul nu depășește valoarea de șase ani. În plan internațional, principalele centre urbane din România se situează sub valorile indicatorului calculat pentru capitalele țărilor vecine.

Astfel, pentru achiziția unei locuințe de 55 mp fără a contracta un credit imobiliar sunt necesari aproape 18 ani în Praga, în jur de 15 ani în Budapesta și în Varșovia și aproximativ 12 ani în Viena.

Oraşele cu cele mai supraevaluate locuințe

În profil teritorial, analiza deviației indicatorului preț/venit față de media pe termen lung a acestuia pune în evidență diferențe semnificative în rândul principalelor orașe din România. Astfel, în București și Timișoara activele imobiliare rezidențiale sunt subevaluate, în timp ce în Cluj-Napoca și Brașov, sunt supraevaluate, iar în Constanța sunt corect evaluate, potrivit BNR.

Evoluțiile prețurilor din perioada următoare depind de o serie de factori precum condițiile macroeconomice, înăsprirea generalizată a condițiilor de finanțare pe fondul creșterii ratelor de dobândă și majorarea incertitudinilor în contextul geopolitic. Aceștia sunt de natură să diminueze cererea potențială din partea populației și, implicit, să tempereze creșterea prețurilor imobiliare.