Care este preţul corect pe care trebuie să îl dai pe un apartament, în România - calcul

Apartamentele sunt tot mai scumpe şi mulţi economişti vorbesc deja despre pericolul unei noi bule imobiliare. Însă cum putem şti care este preţul corect al unei locuinţe? În afară de factorii obiectivi, cum ar fi creşterea preţurilor la materialele de construcţii, totul este determinat de cerere şi ofertă. Iar "preţul cel bun" este dat de timpul în care un proprietar îşi poate recupera banii de la posibilii chiriaşi. 

• Primul episod de iarnă din acest sezon. 7 judeţe, cele mai afectate: COD ROŞU de viscol

Toate cărţile de economie ne învaţă formula de calcul pentru a vedea dacă un apartament are preţul corect.  

Calculăm chiria pe care o putem încasa timp de 15 ani, apoi scădem 20%, adică taxele, costurile de întreţinere şi uzura morală. 

Dacă luăm ca exemplu chiria medie din capitală, de 400 de euro, apartamentul nu ar trebui să coste mai mult de 57.600 de euro. Preţ la care putem găsi o garsonieră într-o zonă cât de cât centrală sau două camere într-un cartier mai slab cotat. 

Adrian Benţa - economist: Atâta timp cât există un cumpărător şi pentru preţuri mari şi pentru preţuri mici, putem spune că acelea sunt preţurile pieţei. Piaţa e cea care dă trendul, tonul sau valoarea. 

Ce soluţii există pentru a cumpăra un apartament

Pentru a cumpăra un apartament de 57.600 de euro, avem două variante. Prima, să strângem bani. 

La un salariu mediu de 700 de euro, ar trebui să punem toţi banii deoparte 82 de luni, adică aproape 7 ani. Dacă nu ne permitem să nu ne atingem de salariu şi nici nu avem răbdare, mergem la bancă. 

Dăm avans 8.600 de euro, adică minimul de 15%, şi facem credit de 49.000 de euro. Asta înseamnă o rată de 260 de euro timp de 25 de ani şi un cost total de 80.000 de euro. 

Toma Filipovici - preşedinte APAIR: Majoritatea se încadrează între 25 şi 35 de ani, cu mici excepţii care vor să închidă creditul în 5, 10, 15 ani, dar au şi alte surse de venit. 

Puterea de cumpărare a crescut enorm după criza din 2008. Spre exemplu, rata lunară pentru achiziţionarea unui apartament cu 2 camere în Bucureşti reprezintă acum mai puţin de 50% din valoarea salariului mediu net pe economie. 

Dezvoltatorii imobiliari au marjă de profit mai mare decât în alte ţări

Şi marja de profit a dezvoltatorilor contribuie la preţurile ridicate. 

Radu Negoiţă - arhitect: Marja de profit în România este, din câte cunosc, relativ mai mare decât ceea ce găsim în alte ţări din Europa de Est şi Centrală. La noi, acum în pandemie, a scăzut undeva spre 30, 30 şi ceva la sută. 

Faţă de mai puţin de 20% în Polonia. Mai mult, piaţa creşte şi din cauza celor care plătesc cu banii jos, fără să apeleze la credite. 

Toma Filipovici - preşedinte APAIR: Au bani din alte surse: moşteniri, bani de la părinţi, economii, au lucrat în străinătate şi au decis să se relocheze în România. Există cash în piaţă, atlfe nu s-ar putea susţine acest trend ascendent al preţurilor. 

Aşa că apartamentele de lux apar ca ciupercile după ploaie. 

Beatrice Dumitraşcu - manager de vânzări: O vilă care este una dintre cele 8 imobile concepute pentru acest proiect. Cu o înălţime la living de peste 6 metri. ea a constat undeva la 4,8 milioane de euro. Practic, în toate proiectele rezidenţiale pe care le avem, avem şi câte un imobil foarte scump care intră în acest top. 

În București, preţul mediu al construcţiilor a ajuns 1.750 de euro/mp, cu aproape 300 de euro mai mult ca anul trecut.