(P) Care sunt costurile suplimentare pe care le plătești la achiziția unei locuințe (pe lângă prețul acesteia)
Stabilirea bugetului pentru achiziția unei proprietăți imobiliare este un exercițiu de matematică financiară care depășește simpla citire a prețului din anunț. Majoritatea cumpărătorilor fac greșeala de a echivala suma aprobată de bancă sau economiile deținute strict cu prețul de vânzare al imobilului. Această abordare duce frecvent la blocaje în momentul semnării actelor, deoarece fondurile necesare finalizării tranzacției sunt, în realitate, cu 10% până la 30% mai mari decât prețul negociat cu vânzătorul.
Ignorarea taxelor notariale, a impozitelor, a comisioanelor și a costurilor logistice te poate pune în situația ingrată de a fi proprietar în acte, dar de a nu avea resurse pentru a te muta efectiv. O planificare riguroasă impune crearea unui „fond de manevră” dedicat exclusiv acestor cheltuieli adiacente, care trebuie acoperite din surse proprii, creditele ipotecare finanțând de regulă doar valoarea imobilului. Care sunt aceste costuri?
Taxele notariale și intabularea
Cel mai consistent cost suplimentar pe care îl vei achita la semnarea contractului de vânzare-cumpărare este onorariul notarial. În România, taxele notariale cad în sarcina cumpărătorului. Acestea nu sunt sume arbitrare, ci sunt reglementate prin grile minime stabilite de Uniunea Națională a Notarilor Publici, la care se adaugă TVA.
Structura costurilor de la notariat include:
- Onorariul notarului: Se calculează procentual din valoarea tranzacției. Cu cât prețul apartamentului este mai mare, cu atât procentul scade, însă suma efectivă crește.
- Taxa de intabulare (ANCPI): Aceasta reprezintă tariful perceput de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru înscrierea dreptului tău de proprietate în Cartea Funciară. Valoarea standard este de 0,15% din prețul de vânzare.
Pentru un apartament 2 camere Bucuresti, taxele notariale pot ajunge la câteva mii de euro. Acești bani trebuie plătiți pe loc, în ziua semnării, neputând fi eșalonați.
Impactul TVA-ului la locuințele noi
Diferența majoră de costuri între piața veche și cea nouă este Taxa pe Valoarea Adăugată. Dacă achiziționezi un imobil de la o persoană fizică (piața veche), tranzacția nu este purtătoare de TVA. În schimb, dacă cumperi de la un dezvoltator imobiliar, prețul afișat în materialele promoționale este adesea net, fără TVA, iar TVA-ul are o valoare de 21% începând cu 20256.
Costurile asociate creditului ipotecar
Dacă achiziția se face prin finanțare bancară, relația cu banca generează propriul set de cheltuieli inițiale. Acestea sunt adesea ignorate în faza de simulare a ratei lunare, dar trebuie achitate înainte de tragerea creditului.
Lista costurilor bancare include:
- Raportul de evaluare: Banca trimite un evaluator independent pentru a stabili valoarea de piață a imobilului. Costul acestui raport este suportat de tine.
- Asigurarea obligatorie (PAD) și facultativă: Banca îți va solicita polițele de asigurare a imobilului înainte de a vira banii. Prima de asigurare facultativă se calculează procentual din valoarea de reconstrucție a imobilului.
- Comisioanele de analiză dosar: Unele bănci percep o taxă fixă pentru procesarea cererii de credit.
- Taxa de înscriere a ipotecii: Aceasta se plătește la notariat și reprezintă costul juridic pentru instituirea garanției în favoarea băncii.
Comisionul agenției imobiliare
Colaborarea cu un agent imobiliar îți poate simplifica căutarea, oferindu-ți acces la oferte verificate și asistență la negociere. Totuși, serviciile de intermediere au un cost. Comisionul standard practicat în piață variază între 2% și 3% din valoarea tranzacției, la care se adaugă TVA.
Există situații, în special la ansamblurile rezidențiale noi, unde dezvoltatorul acoperă comisionul agentului (comision 0% pentru cumpărător). Trebuie să clarifici acest aspect de la prima vizionare și să semnezi un contract de vizionare care stipulează clar obligațiile financiare. Când verifici prețurile pentru apartamentele din București, ia în calcul că un comision de 3% la un imobil de 100.000 de euro înseamnă încă 3.000 de euro care trebuie plătiți cash la finalizarea tranzacției.
Fondul de rulment și costurile de mutare
Odată primite cheile, cheltuielile nu se opresc. Transferul într-o casă nouă implică costuri logistice imediate. Asociația de proprietari îți va solicita plata fondului de rulment (un avans pentru cheltuielile comune), care poate echivala cu întreținerea pe o lună sau două.
De asemenea, trebuie să bugetezi:
- Mutarea propriu-zisă: Închirierea unei firme de mutări sau a unei autoutilitare.
- Curățenia generală: Chiar și un apartament nou necesită o curățenie profesională înainte de instalarea mobilei.
- Racordarea la utilități: Contractele noi pentru internet, TV, sau eventualele intervenții la instalația de gaze pot implica taxe de instalare sau activare.
Achiziția unei locuințe este un efort financiar complex. Prețul negociat cu vânzătorul este doar vârful aisbergului. O pregătire financiară solidă presupune existența unui buget tampon de aproximativ 20-30% din valoarea imobilului destinat exclusiv acestor taxe și servicii adiacente.
Puteţi urmări ştirile Observator şi pe Google News şi WhatsApp! 📰
