Cum ştii care e valoarea reală a unui apartament. Trucul prin care afli prețul corect

Astăzi, în cadrul rubricii IQ Financiar, specialistul economic al Observator, Iancu Guda, ne explică de ce, în esenţă, percepția asupra pieței imobiliare din România nu reflectă realitatea economică și demografică.

• Cine câştigă şi cine pierde după respingerea lui Georgescu. Pîrvulescu: "Simion ar avea o şansă, doar cu sprijin. Dan şi Ponta pot profita"

Piața imobiliară din România este adesea prezentată ca fiind în continuă creștere, însă realitatea din spatele cifrelor arată o cu totul altă situație. În timp ce agenții imobiliari promovează ideea că prețurile vor continua să urce și că apartamentele "se vând ca pâinea caldă", datele statistice arată un tablou diferit. Supraoferta de locuințe, scăderea populației și refinanțarea creditelor ipotecare în locul tranzacțiilor noi sunt doar câțiva dintre factorii care influenţează contextul de dezvoltare al unei piețe imobiliare.

Supraoferta de locuințe și scăderea populației

În România, fondul locativ numără aproximativ 10 milioane de locuințe, în timp ce există doar 7,8 milioane de gospodării, potrivit datelor Institutului Național de Statistică (INS). Acest dezechilibru sugerează clar o supraofertă de locuințe, ceea ce înseamnă că un număr semnificativ de apartamente și case rămân nelocuite.

Fenomenul este amplificat de scăderea populației, determinată de migrația masivă a românilor în străinătate. În ultimul deceniu, aproximativ 3 milioane de români au plecat din țară, ceea ce a dus la o cerere mai mică pe piața imobiliară. Spre exemplu, în București, populația a scăzut cu 200.000 de locuitori conform ultimului recensământ, în timp ce numărul apartamentelor noi livrate în aceeași perioadă a fost de 170.000.

De unde aflăm informații reale despre cererea și oferta imobiliară

Pentru a înțelege corect evoluția pieței imobiliare, trebuie să evităm manipularea și să consultăm surse oficiale. Iată unde putem găsi date relevante:

• Institutul Național de Statistică (INS) – oferă informații despre numărul de locuințe, gospodării și evoluția populației.
• Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) – ține evidența tranzacțiilor imobiliare, însă trebuie menționat că multe dintre acestea sunt moșteniri, refinanțări sau transferuri de terenuri, ceea ce poate denatura imaginea reală a pieței.
• Banca Națională a României (BNR) – în secțiunea "Statistică - Bază de date interactivă" se pot consulta evoluțiile creditelor ipotecare și soldul acestora.

Un mit promovat agresiv de agenții imobiliari este acela că apartamentele se vând rapid și că prețurile vor crește inevitabil. În realitate, datele BNR arată că 95% dintre creditele ipotecare acordate în ultimul an au fost refinanțări, nu credite noi pentru achiziții de locuințe.

Acest lucru înseamnă că majoritatea oamenilor nu cumpără apartamente noi, ci doar își refinanțează creditele existente, trecând de la dobânzi variabile la dobânzi fixe, pe fondul inflației ridicate și al dobânzilor crescute. Așadar, nu există o cerere atât de mare de locuințe pe cât încearcă agenții imobiliari să ne facă să credem.

Cum afli prețurile reale ale apartamentelor

• Dacă vrei să știi cât valorează un apartament într-o anumită zonă, nu întreba vânzătorii, ci cumpărătorii.
• Cel mai precis indicator al prețului real este suma pentru care s-a semnat contractul de vânzare-cumpărare la notar, nu cea afișată pe site-urile de anunțuri.

Înainte de a lua decizii financiare majore, cum ar fi achiziția unei locuințe, este esențial să ne bazăm pe date oficiale și nu pe zvonuri sau mesaje de marketing. Supraoferta de locuințe, scăderea populației și tendința de refinanțare arată că piața imobiliară nu este atât de efervescentă pe cât pare. Așadar, deciziile trebuie luate rațional, pe baza cifrelor, nu sub presiunea unor mesaje alarmiste.