Antena

Studiu de caz pentru apartament cu 3 camere: locuință sau investiție?

Încă visezi la un apartament cu priveliște? Simți că este necesar să te muți mai aproape de birou? Sau pentru tine e important să găsești o investiție cu un randament bun? Indiferent de obiectivul tău, începe pe homeZZ căutarea unui nou acasă.

de Redactia Observator

la 15.10.2025 , 16:03

Dacă intenționezi să cumperi o proprietate, probabil ești curios dacă financiar ți se potrivește mai bine din punct de vedere locuire sau investiție. Îți propunem un studiu de caz pentru un apartament cu 3 camere, în valoare de 130.000 € din București, pentru care vom realiza calcule pentru două scenarii: pentru credit ipotecar (locuire) și pentru închiriere (investiție).

Scenariul 1: credit ipotecar (locuire)

Preț apartament: 130.000 €.
Cheltuieli tranzacție: 5.000 €.
Total investiție: 135.000 €.
Avans propriu: 35% → 47.250 €.
Credit ipotecar: 65% → 87.750 €.
Dobândă credit: 7% anual (dobândă fixă).
Perioadă credit: 20 ani.
Chirie lunară: 650 €.
Cheltuieli anuale (impozit, întreținere, asigurare): 1.400 €.

Articolul continuă după reclamă

Rata* creditului este 680 €.

*Rata creditului: R=[P⋅r⋅( / [(-1]= 680 €/lună, unde P = 87.750 € (principal), r=7%/12 = 0,005833 pe lună, n = 20 ani × 12 luni = 240.

Cash flow anual net: creditul acoperă mai mult dobânda decât principalul, de aceea cash flow-ul este negativ în prima perioadă. Iată calculul:

Cash flow net anual= 7.800−8.160−1.400= −1.760 €, unde chiria anuală este 7.800 € (650×12), creditul anual este 8.160 € (680x12), iar cheltuielile anuale sunt 1.400 €.

Cash flow-ul va deveni pozitiv și ROI-ul va crește pe măsură ce creditul scade, după câțiva ani.

În plus, luând în calcul o estimare de creștere de 2-5% anuală a pieței imobiliare, randamentul total (chirie + apreciere + amortizare principal) poate ajunge la 6-8% anual.

Scenariul 2: închiriere (investiție)

Preț de achiziție: 130.000 €.
Total cheltuieli tranzacție (notar, comision agenție, mobilare): 5.000 €.
Total investiție: 135.000 €.
Chirie lunară: 650 €.

La o primă comparație, rata creditului este puțin mai mare decât chiria (680 €), ceea ce înseamnă că o perioadă va trebui să acoperi această diferență.

Randamentul* brut obținut în acest scenariu este 5,78%, adică anual vei încasa chirii echivalente cu aproximativ 5,8% din valoare investiției.

Nu uita însă că randamentul* net este mai mic – de aproximativ 4,78% din cauza costurilor suplimentare precum: impozit proprietate (150 €), asigurare locuință (100 €), întreținere/ reparații (300 €), perioade fără chiriași (1 lună – 650 €), comision administrare / timp (200 €), până la un estimat de 1.400 €.

*Randament brut=650×12×100/135.000 = 5,78%

*Randament net=( 650×12-1.400)×100/135.000=4,74%

Prin urmare, decizia de investiție într-un apartament cu acest profil aduce aproximativ un randament anual 4-5% din închiriere.

Așadar, tu ce alegi? Poate achiziția apartamentului cu credit pare mai riscantă la început (cash flow negativ), dar permite să cumperi o proprietate mai scumpă și să beneficiezi de aprecierea valorii și amortizarea principalului, crescând randamentul pe termen mediu-lung.

homeZZ este portalul imobiliar cu zeci de mii de anunțuri active în multiple categorii de proprietăți: garsoniere, apartamente și case, terenuri și spații comerciale. Pe homeZZ poți cumpăra sau închiria proprietăți în întreaga țară, în funcție de obiectivele tale: de locuit sau de investit.