Ce taxe plăteşti, de fapt, când vinzi un apartament în România

• Cum se calculează, concret, suma de plătit
• Cine plăteşte impozitul: vânzătorul sau cumpărătorul
• Ce se întâmplă în cazul proprietăţilor moştenite
• Taxe notariale plătite de cumpărător vs. vânzător

Vânzarea unui apartament vine cu o serie de costuri, iar printre cele mai importante se numără impozitul pe transferul proprietății, suportat de proprietar. Suma depinde de perioada în care imobilul a fost deținut, dar și de valoarea tranzacției. Cumpărătorul are, la rândul său, alte cheltuieli de achitat.

Impozitul datorat de vânzător depinde exclusiv de perioada în care a deţinut proprietatea. Dacă imobilul a fost deţinut mai puţin de 3 ani, impozitul este de 3% din valoarea tranzacţiei.

Dacă a fost deţinut mai mult de 3 ani, cota se reduce la 1%. Această regulă se aplică indiferent de valoarea proprietăţii - plafonul neimpozabil de 450.000 de lei, care exista în trecut, a fost eliminat începând cu anul 2023, astfel încât impozitul se calculează de la primul leu al tranzacţiei.

Cum se calculează, concret, suma de plătit

Calculul este simplu: cota de impozit se aplică direct la preţul de vânzare menţionat în contract, nu la profitul obţinut din diferenţa faţă de preţul de achiziţie. De exemplu, un apartament vândut la 100.000 de euro, deţinut de mai puţin de 3 ani, generează un impozit de 3.000 de euro. Dacă proprietatea a fost deţinută de peste 3 ani, impozitul pentru aceeaşi sumă scade la 1.000 de euro.

Un detaliu important: dacă apartamentul are un credit ipotecar neachitat integral, impozitul se calculează tot la valoarea totală a vânzării, nu la suma rămasă proprietarului după rambursarea creditului către bancă. Datoria către bancă este o obligaţie separată, care nu reduce baza de calcul a impozitului către stat.

Cine plăteşte impozitul: vânzătorul sau cumpărătorul

Impozitul pe transferul proprietăţii este, întotdeauna, obligaţia vânzătorului. Cumpărătorul nu datorează niciun impozit la achiziţie - el va plăti, separat, onorariul notarial pentru autentificarea contractului şi taxa de intabulare la Cartea Funciară, plus, dacă achiziţia se face prin credit, costurile aferente înscrierii ipotecii.

Impozitul nu se depune separat la ANAF de către vânzător. Se achită direct la birou notarial, în momentul semnării şi autentificării contractului de vânzare-cumpărare.

Notarul calculează suma exactă, o încasează de la vânzător în cadrul tranzacţiei şi are obligaţia legală de a o vira către stat până la data de 25 a lunii următoare. Practic, din perspectiva vânzătorului, procesul este simplu şi nu implică deplasări suplimentare la administraţia fiscală.

Ce se întâmplă în cazul proprietăţilor moştenite

Pentru un apartament moştenit, regula celor 3 ani se aplică tot, dar momentul de referinţă pentru calculul perioadei de deţinere este data decesului persoanei de la care s-a moştenit proprietatea, nu data la care s-a finalizat dezbaterea succesiunii.

Astfel, dacă o persoană a decedat acum 5 ani, dar succesiunea s-a dezbătut abia recent, moştenitorul beneficiază deja de cota redusă de 1%, pentru că perioada se calculează din momentul decesului.

Legislaţia actuală prevede foarte puţine excepţii. Una dintre ele este vânzarea efectuată în cadrul unei proceduri de dare în plată - atunci când proprietatea este transferată băncii pentru a stinge o datorie aferentă unui credit, conform legii specifice acestei proceduri, dar doar pentru o singură operaţiune de acest tip.

O altă excepţie vizează proprietăţile redobândite prin reconstituirea dreptului de proprietate, în baza legilor de restituire. Pentru toate celelalte situaţii obişnuite de vânzare, impozitul se aplică integral.

Taxe notariale plătite de cumpărător vs. vânzător

În mod obişnuit, vânzătorul are de achitat impozitul pe venitul din transfer şi o taxă mică, de ordinul a 40 de lei, pentru extrasul de carte funciară necesar autentificării. Cumpărătorul, în schimb, suportă costurile mai mari: onorariul notarial (calculat procentual din valoarea tranzacţiei) şi taxa de intabulare, plus costurile suplimentare dacă achiziţia implică un credit ipotecar.

Practic, din punct de vedere financiar, cumpărătorul suportă majoritatea cheltuielilor administrative ale tranzacţiei, iar vânzătorul suportă impozitul propriu-zis, potrivit News.ro care citează platforma Anunţul.ro.